9月土地市場低溢價頻現?探訪重慶樓市現狀

9月土地市場低溢價頻現?探訪重慶樓市現狀

來源:華龍網-新重慶客戶端2019-09-25

》》現象

據重慶市公共資源交易中心消息,進入9月以來,重慶土地市場一共供應10宗用地(包括6宗二類居住用地,3宗二類居住、商業商務用地,1宗二類居住、文化設施用地)。

經過華龍網-新重慶客戶端記者走訪一線土拍市場得知,這10宗土地中有4宗地塊終止公告;3宗地塊掛牌出讓;3宗地塊拍賣,且溢價率不高于17.65%。

在傳統的“金九銀十”到來之際,經過一年煎熬的各個樓盤,一般都會在九、十月大戰一場。然而,從今年重慶9月份的土地數據來看,房企拿地態度有所不同。

為進一步了解背后的情況,華龍網-新重慶客戶端記者特走訪相關開發商,了解他們的拿地心態,并透過業內專家的分析,呈現更加清晰的市場狀態。

》》數據怎么讀?

9月土地市場頻現低溢價

如果說上半年的土拍市場是:土地升溫、接連破萬、房企激戰。

那么,下半年尤其是9月份以來,土拍市場的關鍵詞一定是:競拍房企銳減、溢價率不高甚至底價成交。

9月19日,重慶主城供應2宗地塊,分別位于沙坪壩區西永組團、北碚區靜觀組團。其中,靜觀組團被協信掛牌取得,成交樓面價3115元/m2;西永組團在6家企業(含聯合拿地)競拍下,被金科+金輝以樓面價7023元/m2摘得,溢價率17.65%。

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(重慶市公共資源交易網顯示多宗地塊出讓公告終止)

9月16日,供應的三宗土地中,江北區唐家沱組團公告終止,兩江新區兩路組團被保利掛牌取得,兩路另一組團則在5家企業競拍下,被香港置地以9394元/m2,溢價率15.85%取得。

9月12日,供應的三宗土地中,仍然有一宗土地公告終止,該地塊為渝北空港附近的二類居住用地,另一塊居住用地為沙坪壩曾家鎮蓮花湖片區,由國盛掛牌取得,成交樓面價3500元/m2,還有一宗西永組團宗地被龍湖+香港置地以樓面價5534元/m2取得,溢價率僅2.88%。

而9月4日所供南坪組團和西永組團兩宗地塊的公告均被終止。

從9月供地量及企業參與積極性來看,都明顯較上半年有所不同,今年的“金九銀十”是否成為偽命題?這種現象背后的原因有哪些?

記者特聯系重慶領域機構董事、總經理劉兵,帶來詳細分析。

》》專家怎么看?

受經濟形勢影響 市場更趨于謹慎

據劉兵分析,關于近期重慶土地市場現象,他認為主要原因有三點:

首先,由于政策收緊原因,開發商融資難度加大,導致拿地資金受限。同時,房地產是一個高投入高周轉的行業,開發商在開發過程中會保證一定的現金流,確保項目能順利開發。因此,用于拿地的資金預算會相應減少。

其次,從近期市場銷售行情來看,較往年同期成交量有所下滑。并且,今年整個經濟大環境形勢不那么好,會直接影響房地產市場,短期內地產市場還難有大的改觀,也會導致大部分開發商對拿地持謹慎態度。

再次,從重慶土地價格的情況來看,經過了2018年和2019年的大幅上漲,如今的土地價格已經處于重慶歷史最高點。對于企業來說,拿地成本都普遍偏高,而開發商拿地后,還要在此基礎上實現溢價收益。

“對高價地的產品打造能力要求更高,而高價地大多都是高端產品,高端產品在重慶市場的銷售情況并不那么理想,這也影響了開發商的拿地積極性。”最后,劉兵表示,對于今年的金九銀十,銷售方面應該會高于7~8月份,不會出現成交量爆漲的局面,且價格會保持一個平穩狀態。

顯然,9月重慶土地市場現狀的背后有著來自政策、金融、及市場銷售等綜合方面的因素,這一點從資深地產業內人士,重慶西都房地產開發有限公司總經理張云飛的分析中也得到印證。

見證了重慶地產市場風云變幻的張云飛表示,相比上半年三、四月份來說,今年的金九銀十可能成色會差了一些,但好區域好地段的低總價剛需房仍會成為爆款。

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(低總價剛需房仍受市民歡迎)

他認為,近期土拍不能光看表象來判斷市場,有幾個原因值得大家注意:

第一,掛牌的地塊自身不利因素較多,比較典型的就是南坪四公里和西永地塊;

第二,政府對地塊有一定的硬性要求,非實力開發商拿地難度較大;

第三,而實力開發商上半年已基本完成明年土地儲備任務,非較好品質地塊拿地積極性不高;

第四,中央重申房住不炒和住房貸款利率上浮等政策,都讓市場產生觀望情緒。

“不過,隨著老百姓生活水平的不斷提高,對居住環境的要求也會水漲船高。因此,未來改善型需求和剛性需求仍將在相當長時間存在。”張云飛告訴記者,雖然目前市場看似不太樂觀,但總體來說他還是充滿信心。

那么,作為拿地的主角,各大開發商都有著哪些具體的考慮?記者再次聯系開發企業,傾聽他們的聲音。

》》房企怎么說?

多維度考量 穩步前行 需增強信心

“從集團戰略發展層面來講,要深耕重慶,拿地肯定是必然的,只是考慮的因素較多,需要等待合適的機會。”據重慶佳源集團總經理袁兆林介紹,目前老百姓對市場缺少信心,觀望情況較多,只要讓他們樹立了信心,市場自然會活躍起來,希望相關行業組織能多組織一些交流活動,共同為市場樹立較強的信心。

據了解,佳源集團目前所開發項目,正是位于渝北空港的中國摩。“項目本身體量較大,開發周期較長。但從集團長遠考慮來看,四季度估計在拿地方面還會有動作,近期也在密切關注土地市場。”袁兆林表示。

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(土地交易中心現場,開發商關注地塊消息)

其實,企業對土地市場的關注一直沒有減弱,還有很多開發商均表示接下來還將積極拿地,只是他們考慮的綜合因素更多,態度也更謹慎。

如北大資源品牌負責人黃潔也表示,接下來還將積極拿地,近期也跟蹤了好幾宗地塊,出于種種原因沒有合適機會成交,但還會密切關注。

亦如成都德商集團,目前還沒正式進入重慶市場,但其負責人也表示將進駐重慶,目前也正在為拿地做準備。

也如成都領地集團,今年上半年在鹿角拿下首個項目,如今案名已經出來,名為領地·觀云府,項目外展場已經開放,營銷部人員也正緊鑼密鼓地為銷售做準備。但據領地在重慶的發展戰略來看,一個項目還不足以支撐其深耕重慶的愿景,其投發部工作人員也是密切關注著重慶每次拿地消息,并形成詳細報告呈到成都總部。

可見,企業拿地態度仍然十分積極,只是大家對來自資金、成本、地段本身價值方面的考量因素更加全面,因而表現出來土地市場目前的現象。

當然,拿地方面除了招拍掛外,還有不少開發企業也通過其他渠道獲得土地,也會對土地市場有所影響。

如重慶蘊豐建設工程有限責任公司,就是一家以路橋建設為主導的企業,2015年涉足地產行業,通過建設公共設施與政府置換而取得土地,且庫存較大,短期內還不會考慮新的土地。

從其副總經理楊云峰分析來看,房地產是高周轉行業,拿地是必然的,不管是招拍掛也好,和政府置換用地也好,都繞不開對土地儲備的需求。只是目前市場信心較為欠缺,還需要加強引導老百姓樹立信心,增強相關產業的導入,促進行業良性發展。

可見,目前開發商拿地更加理性,但拿地需求仍然普遍。“金九銀十”傳統旺季,意義仍存。

(文/劉曉)

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9月土地市場低溢價頻現?探訪重慶樓市現狀

2019-09-25 08:48:55 來源: 0 條評論

》》現象

據重慶市公共資源交易中心消息,進入9月以來,重慶土地市場一共供應10宗用地(包括6宗二類居住用地,3宗二類居住、商業商務用地,1宗二類居住、文化設施用地)。

經過華龍網-新重慶客戶端記者走訪一線土拍市場得知,這10宗土地中有4宗地塊終止公告;3宗地塊掛牌出讓;3宗地塊拍賣,且溢價率不高于17.65%。

在傳統的“金九銀十”到來之際,經過一年煎熬的各個樓盤,一般都會在九、十月大戰一場。然而,從今年重慶9月份的土地數據來看,房企拿地態度有所不同。

為進一步了解背后的情況,華龍網-新重慶客戶端記者特走訪相關開發商,了解他們的拿地心態,并透過業內專家的分析,呈現更加清晰的市場狀態。

》》數據怎么讀?

9月土地市場頻現低溢價

如果說上半年的土拍市場是:土地升溫、接連破萬、房企激戰。

那么,下半年尤其是9月份以來,土拍市場的關鍵詞一定是:競拍房企銳減、溢價率不高甚至底價成交。

9月19日,重慶主城供應2宗地塊,分別位于沙坪壩區西永組團、北碚區靜觀組團。其中,靜觀組團被協信掛牌取得,成交樓面價3115元/m2;西永組團在6家企業(含聯合拿地)競拍下,被金科+金輝以樓面價7023元/m2摘得,溢價率17.65%。

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(重慶市公共資源交易網顯示多宗地塊出讓公告終止)

9月16日,供應的三宗土地中,江北區唐家沱組團公告終止,兩江新區兩路組團被保利掛牌取得,兩路另一組團則在5家企業競拍下,被香港置地以9394元/m2,溢價率15.85%取得。

9月12日,供應的三宗土地中,仍然有一宗土地公告終止,該地塊為渝北空港附近的二類居住用地,另一塊居住用地為沙坪壩曾家鎮蓮花湖片區,由國盛掛牌取得,成交樓面價3500元/m2,還有一宗西永組團宗地被龍湖+香港置地以樓面價5534元/m2取得,溢價率僅2.88%。

而9月4日所供南坪組團和西永組團兩宗地塊的公告均被終止。

從9月供地量及企業參與積極性來看,都明顯較上半年有所不同,今年的“金九銀十”是否成為偽命題?這種現象背后的原因有哪些?

記者特聯系重慶領域機構董事、總經理劉兵,帶來詳細分析。

》》專家怎么看?

受經濟形勢影響 市場更趨于謹慎

據劉兵分析,關于近期重慶土地市場現象,他認為主要原因有三點:

首先,由于政策收緊原因,開發商融資難度加大,導致拿地資金受限。同時,房地產是一個高投入高周轉的行業,開發商在開發過程中會保證一定的現金流,確保項目能順利開發。因此,用于拿地的資金預算會相應減少。

其次,從近期市場銷售行情來看,較往年同期成交量有所下滑。并且,今年整個經濟大環境形勢不那么好,會直接影響房地產市場,短期內地產市場還難有大的改觀,也會導致大部分開發商對拿地持謹慎態度。

再次,從重慶土地價格的情況來看,經過了2018年和2019年的大幅上漲,如今的土地價格已經處于重慶歷史最高點。對于企業來說,拿地成本都普遍偏高,而開發商拿地后,還要在此基礎上實現溢價收益。

“對高價地的產品打造能力要求更高,而高價地大多都是高端產品,高端產品在重慶市場的銷售情況并不那么理想,這也影響了開發商的拿地積極性。”最后,劉兵表示,對于今年的金九銀十,銷售方面應該會高于7~8月份,不會出現成交量爆漲的局面,且價格會保持一個平穩狀態。

顯然,9月重慶土地市場現狀的背后有著來自政策、金融、及市場銷售等綜合方面的因素,這一點從資深地產業內人士,重慶西都房地產開發有限公司總經理張云飛的分析中也得到印證。

見證了重慶地產市場風云變幻的張云飛表示,相比上半年三、四月份來說,今年的金九銀十可能成色會差了一些,但好區域好地段的低總價剛需房仍會成為爆款。

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(低總價剛需房仍受市民歡迎)

他認為,近期土拍不能光看表象來判斷市場,有幾個原因值得大家注意:

第一,掛牌的地塊自身不利因素較多,比較典型的就是南坪四公里和西永地塊;

第二,政府對地塊有一定的硬性要求,非實力開發商拿地難度較大;

第三,而實力開發商上半年已基本完成明年土地儲備任務,非較好品質地塊拿地積極性不高;

第四,中央重申房住不炒和住房貸款利率上浮等政策,都讓市場產生觀望情緒。

“不過,隨著老百姓生活水平的不斷提高,對居住環境的要求也會水漲船高。因此,未來改善型需求和剛性需求仍將在相當長時間存在。”張云飛告訴記者,雖然目前市場看似不太樂觀,但總體來說他還是充滿信心。

那么,作為拿地的主角,各大開發商都有著哪些具體的考慮?記者再次聯系開發企業,傾聽他們的聲音。

》》房企怎么說?

多維度考量 穩步前行 需增強信心

“從集團戰略發展層面來講,要深耕重慶,拿地肯定是必然的,只是考慮的因素較多,需要等待合適的機會。”據重慶佳源集團總經理袁兆林介紹,目前老百姓對市場缺少信心,觀望情況較多,只要讓他們樹立了信心,市場自然會活躍起來,希望相關行業組織能多組織一些交流活動,共同為市場樹立較強的信心。

據了解,佳源集團目前所開發項目,正是位于渝北空港的中國摩。“項目本身體量較大,開發周期較長。但從集團長遠考慮來看,四季度估計在拿地方面還會有動作,近期也在密切關注土地市場。”袁兆林表示。

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(土地交易中心現場,開發商關注地塊消息)

其實,企業對土地市場的關注一直沒有減弱,還有很多開發商均表示接下來還將積極拿地,只是他們考慮的綜合因素更多,態度也更謹慎。

如北大資源品牌負責人黃潔也表示,接下來還將積極拿地,近期也跟蹤了好幾宗地塊,出于種種原因沒有合適機會成交,但還會密切關注。

亦如成都德商集團,目前還沒正式進入重慶市場,但其負責人也表示將進駐重慶,目前也正在為拿地做準備。

也如成都領地集團,今年上半年在鹿角拿下首個項目,如今案名已經出來,名為領地·觀云府,項目外展場已經開放,營銷部人員也正緊鑼密鼓地為銷售做準備。但據領地在重慶的發展戰略來看,一個項目還不足以支撐其深耕重慶的愿景,其投發部工作人員也是密切關注著重慶每次拿地消息,并形成詳細報告呈到成都總部。

可見,企業拿地態度仍然十分積極,只是大家對來自資金、成本、地段本身價值方面的考量因素更加全面,因而表現出來土地市場目前的現象。

當然,拿地方面除了招拍掛外,還有不少開發企業也通過其他渠道獲得土地,也會對土地市場有所影響。

如重慶蘊豐建設工程有限責任公司,就是一家以路橋建設為主導的企業,2015年涉足地產行業,通過建設公共設施與政府置換而取得土地,且庫存較大,短期內還不會考慮新的土地。

從其副總經理楊云峰分析來看,房地產是高周轉行業,拿地是必然的,不管是招拍掛也好,和政府置換用地也好,都繞不開對土地儲備的需求。只是目前市場信心較為欠缺,還需要加強引導老百姓樹立信心,增強相關產業的導入,促進行業良性發展。

可見,目前開發商拿地更加理性,但拿地需求仍然普遍。“金九銀十”傳統旺季,意義仍存。

(文/劉曉)

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