專家支招破解長租公寓潛在金融風險

專家支招破解長租公寓潛在金融風險

來源:中國證券報2019-08-22

近期,總部位于南京的樂伽公寓宣布停止運營。據不完全統計,這已是近一年半以來第23家宣布倒閉的長租公寓品牌。從“投資風口”到“爆雷潮”,長租公寓為何頻頻出現運營問題?未來如何防范潛在的金融風險?專家指出,當前長租公寓市場并非單純的“房東租客”關系,更多涉及金融因素,相關風險需加強防范。

期待長線資金入場

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,目前各類長租公寓發展都處在瓶頸期,均出現萎縮跡象。

從項目投資方來看,長租公寓投資方主要包括房企開發商、創業企業和房產中介公司。創業型長租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持;房企的長租公寓如萬科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金;房產中介旗下的長租公寓如自如、相寓,主要是輕資產運營,房源大多較為分散。

中房經聯主席胡景暉表示,行業集中度上升,綜合實力強大的頭部玩家資源優勢進一步顯現,實力弱規模小的企業不可避免地被吞噬。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,當前經營困難、倒閉破產的以小型長租公寓居多,主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長租公寓目前僅是經營節奏放慢,暫未出現破產停擺的情況,未來長租公寓仍具有較好前景。

險資等長線資金對長租公寓頗有興趣。平安集團總經理任匯川表示,正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房的項目。

胡景暉指出,從發達國家的經驗來看,長租產業需要的是長期、大規模和便宜的資金。但實際上,目前國內資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢,聞風而動又猝然離場,資金屬性和產業屬性不匹配。“在國外,也基本都是養老、保險或風險業務型資金進入該行業。”

警惕金融化風險

據胡景暉介紹,截至上半年,全國約有95萬間集中式長租公寓和240萬間分散式長租公寓,覆蓋近20個一二線城市的400余萬租客以及100余萬小業主。據他推算,通過租金貸、押金和租金錯配形成的資金沉淀規模高達200多億元。

中原地產首席分析師張大偉認為,長租公寓存在的問題不僅在于推漲房租,更在于金融化帶來的“資金池”,而資金池的風險在于掩蓋運營問題,后移投資風險。“現在一些長租公寓企業已經不是租賃企業,而變為標準的‘金融企業’,裝修、分租等都只是對資金池的補充。”

對此,李宇嘉表示,需避免長租公寓與互聯網金融平臺對接,防范長租公寓產生互聯網金融產品的風險。

嚴躍進補充道,如果長租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下,如何保障租客租賃權”的問題,仍具有較好的市場機會。目前長租公寓的壓力在于經營方面存在諸多問題,很多項目雖融資力度大,但是資金回籠效果不佳。

多管齊下加強監管

李宇嘉認為,防范長租市場存在的金融風險,首先要加強對互聯網金融平臺和長租公寓公司的監管,嚴禁租賃貸等違規融資行為,避免資金池的形成。在租金方面,要建立監管系統,防止資金挪用甚至卷款潛逃。

嚴躍進認為,可適當在保證金、準備金等方面落實新政策。一是筑牢“防火墻”,有助于對租客形成保險作用;二是能夠約束企業盲目擴大,形成成本概念;三是利好后續對長租公寓資金面的監控,為企業穩健運營提供保障。

胡景暉提出,應該盡快啟動相關立法工作,保護租客隱私、財產和生命安全。同時要盡快建立行業標準和企業的登記備案制度,大幅度提高長租公寓運營企業押金數量和準入門檻。針對企業“爆雷”,租客“無家可歸”的情況,各城市應緊急儲備可用于出租的公租房、廉租房、低價出租房源,用于租客安置。目前,大型國企、央企和國有銀行進入長租領域,有望成為該行業未來的主導力量,很大程度上會降低行業“爆雷”風險。隨著住宅租賃運營被認定為國民統計中新的產業類別,在減稅降費方面存在空間,將對行業現有的財務模型和經濟測算指標等產生實際影響,提高整個行業利潤率。

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2019-08-22 15:09:03 來源: 0 條評論

近期,總部位于南京的樂伽公寓宣布停止運營。據不完全統計,這已是近一年半以來第23家宣布倒閉的長租公寓品牌。從“投資風口”到“爆雷潮”,長租公寓為何頻頻出現運營問題?未來如何防范潛在的金融風險?專家指出,當前長租公寓市場并非單純的“房東租客”關系,更多涉及金融因素,相關風險需加強防范。

期待長線資金入場

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,目前各類長租公寓發展都處在瓶頸期,均出現萎縮跡象。

從項目投資方來看,長租公寓投資方主要包括房企開發商、創業企業和房產中介公司。創業型長租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持;房企的長租公寓如萬科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金;房產中介旗下的長租公寓如自如、相寓,主要是輕資產運營,房源大多較為分散。

中房經聯主席胡景暉表示,行業集中度上升,綜合實力強大的頭部玩家資源優勢進一步顯現,實力弱規模小的企業不可避免地被吞噬。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,當前經營困難、倒閉破產的以小型長租公寓居多,主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長租公寓目前僅是經營節奏放慢,暫未出現破產停擺的情況,未來長租公寓仍具有較好前景。

險資等長線資金對長租公寓頗有興趣。平安集團總經理任匯川表示,正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房的項目。

胡景暉指出,從發達國家的經驗來看,長租產業需要的是長期、大規模和便宜的資金。但實際上,目前國內資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢,聞風而動又猝然離場,資金屬性和產業屬性不匹配。“在國外,也基本都是養老、保險或風險業務型資金進入該行業。”

警惕金融化風險

據胡景暉介紹,截至上半年,全國約有95萬間集中式長租公寓和240萬間分散式長租公寓,覆蓋近20個一二線城市的400余萬租客以及100余萬小業主。據他推算,通過租金貸、押金和租金錯配形成的資金沉淀規模高達200多億元。

中原地產首席分析師張大偉認為,長租公寓存在的問題不僅在于推漲房租,更在于金融化帶來的“資金池”,而資金池的風險在于掩蓋運營問題,后移投資風險。“現在一些長租公寓企業已經不是租賃企業,而變為標準的‘金融企業’,裝修、分租等都只是對資金池的補充。”

對此,李宇嘉表示,需避免長租公寓與互聯網金融平臺對接,防范長租公寓產生互聯網金融產品的風險。

嚴躍進補充道,如果長租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下,如何保障租客租賃權”的問題,仍具有較好的市場機會。目前長租公寓的壓力在于經營方面存在諸多問題,很多項目雖融資力度大,但是資金回籠效果不佳。

多管齊下加強監管

李宇嘉認為,防范長租市場存在的金融風險,首先要加強對互聯網金融平臺和長租公寓公司的監管,嚴禁租賃貸等違規融資行為,避免資金池的形成。在租金方面,要建立監管系統,防止資金挪用甚至卷款潛逃。

嚴躍進認為,可適當在保證金、準備金等方面落實新政策。一是筑牢“防火墻”,有助于對租客形成保險作用;二是能夠約束企業盲目擴大,形成成本概念;三是利好后續對長租公寓資金面的監控,為企業穩健運營提供保障。

胡景暉提出,應該盡快啟動相關立法工作,保護租客隱私、財產和生命安全。同時要盡快建立行業標準和企業的登記備案制度,大幅度提高長租公寓運營企業押金數量和準入門檻。針對企業“爆雷”,租客“無家可歸”的情況,各城市應緊急儲備可用于出租的公租房、廉租房、低價出租房源,用于租客安置。目前,大型國企、央企和國有銀行進入長租領域,有望成為該行業未來的主導力量,很大程度上會降低行業“爆雷”風險。隨著住宅租賃運營被認定為國民統計中新的產業類別,在減稅降費方面存在空間,將對行業現有的財務模型和經濟測算指標等產生實際影響,提高整個行業利潤率。

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